[摘要] 金秋收获季，欣逢房交会，一年中好的购房盛宴即将隆重开启。库区购房者摩拳擦掌，等待在万州金秋房交会上出手选房。万州居家好，理由多，数据更硬。来自万州区房屋管理 的新数据显示，今年前三季度，万州商品房登记成交面积135.69万平方米，与去年同期相比，大幅增长了41.2%。万州楼市需求为何如此旺盛？
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">需求强劲 / 区外购买占比增至三分之一
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 万州区房协会长郭昌河认为，万州市场销售量的增长，其中重要原因在于万州市场对周边区县和乡镇的积聚吸引能力加大了。库区人民看好万开云板块的发展，看好万州在交通、产业、医疗、 方面的吸引力，纷纷在万州置业，已经成为购房主力人群中不可忽视的一支力量。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 这是有数据支撑的。来自万州房屋管理 的数据显示，今年1-8月，万州销售的住宅中，万州人购买的比例为67.67%，区县购买的比例占了19.72%。其中，云阳、开州的购买套数分别为676套和581套；忠县和奉节其次，分别是277套和243套；库区区县以外，其他地区的销售量为1346套，占比为12.61%。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 外地人口在万州买住宅安家的热情在增长，在万州 兴业的意愿更是明显增强，在非住宅中，外地人口购买的比例更高。1—8月的销售数据显示，非住宅中本地购买比例为62.62%，外地购买为37.38%，比住宅高5个百分点。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 来自高铁 的银河·高铁丽景对此感受为明显。其销售总监韦海胜告诉记者，去年，该楼盘的看房者中，区县客户只有5%左右，主流群体仍为原天城 的乡镇及周家坝 的客户。今年，区县客户 到20%多，并且还在呈现快速上升趋势。尤其是万开浦里快速通道开工后，来自开县南门、长沙、赵家的购房者迅速增长。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 本土购房者中，改善型是目前市场上大需求。郭昌河表示，尤其是40-55岁中年群体，出于改善居住，规划后半生的考虑，纷纷在换房置业，选择新建的、高品质的小区。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 这一群体不仅在期房、现房市场成为主力，在二手房市场也引起风云。来自源梦地产的数据显示，今年以来，二手房成交中总价超过60万的中高档房源成交 活跃，高档房源占了该公司总成交额的20%，这部分客户全是改善型需求，客户年龄层次也以壮年、中年为主。他们换新房、买旧房的置换行为，同时为二手房市场带来大批价格合理、品质不错的房源。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 年轻人置业、婚房也是一大主力。虽然对购房者年龄未有 统计，但今年很多楼盘都有这样的感觉，年轻人回流万州增加了，85后、90后在万州置业、成家的多了。海成集团营销总监谭长城告诉记者，随着渝万铁路即将通车，万州的发展前景越来越好，年轻人回万州的明显增加。婚房、年轻群体购买中小户型房子的比例正在温和上升。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 区域选择 / 江南新区成改需 外来购房分布均匀
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 各类人群偏爱哪些区域？对于改需而言， 依然是滨江环湖地区，该区域无论是期房、现房、住宅、非住宅，成交量基本能占全区同类房屋的6成。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 尤其是景观绝佳、人口密度小、环境舒适、名盘云集的江南新区，成为改需的集中区域。南山公园、翠屏山公园、南滨路公园、市民广场、洄澜塔……精致高雅的景观为高品质楼盘提供了舒展的舞台。江南大道、南滨大道、翠屏大道、文峰路、玉龙路、洄澜路、南山路等几十条大道绿荫如带、花团如簇，把整个江南勾勒得如诗如画。在卸去一天的疲惫后，回家呼吸新鲜空气，感受江面来风，看夕阳映山，这份舒适心情成为很多中年群体的选择江南的理由。而对于年轻人而言，地处江南CBD的长江之星、雷士水岸新都、驿鑫广场、财富广场、南滨商业体为即可为年轻人创造无数的创富空间，也是居家置业的好去处。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 对于区县和乡镇群体，其选房和分布区域则从今年开始，明显变得均匀和具有各向同性。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 过去，各区县购房者更倾向于在 组团买房，比如忠县方向、龙宝方向人口就偏向于在双河口、观音岩板块购房。尤其观音岩 的众多楼盘，定位准确，以中小户型、中低价位、中档品质吸引了很多区县乡镇购房者，恒森摩登时代等楼盘已经成为该 的标杆，销售业绩 不错。天城 ，以银河高铁丽景为代表，乘着高铁的东风，吸引了云阳、开州及周边乡镇的不少购买力。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 而现在，区县人口在区域上不再那么具有明确倾向，购房者不再紧盯离老家近的区域，而是更看重各区域的不同 。比如江南新区众多楼盘，也迎来了众多来自云阳、奉节、开州、忠县等区县的客户。在五桥 ，奉节、云阳客户也为数不少。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 双河口热销楼盘鸥鹏·天境的客户来源可谓具代表性。其销售负责人周伟告诉记者，过去，该楼盘的区县客户主要来自忠县和石柱，而现在，云阳和开州成了外地客户的主力。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 周伟与很多区县客户交流发现，他们大多是长期在外务工、经商，目光比较长远，对经济、区域发展具备独有的判断力，对政策敏感，具备大局和全局意识。他们对三峡库区发展的判断，普遍是认为库区 的万州会保持比区县更快的速度和更好的发展势头，看中万州在子女 、父母医疗、交通出行、居家创业方面的 。而对于双河口 ，他们看重的是经开区、高速、铁路等区位 和楼盘本身的品质。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 事实上，上述 从来都存在，然而今年，万州在交通上的几大工程起到了很大的推动作用。比如渝万铁路、万忠、万利高速。尤其是在高速公路即将形成绕城环线的情况下，处处都是下道口，各组团都交通方便，对区县客户而言，选择百安坝或是周家坝、双河口，与区县老家在时间距离上不过相差几、十的，空间距离就变得不再那么重要。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 万州区房地产业协会会长郭昌河分析认为，万州城市呈现明显的组团式发展，让每个组团都有较为健全的配套，各具发展特点，这也使得外来人口、进城人口在万州城区购房的分布更趋均匀。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 品质提升 / 开发商力抠细节营造舒适家园
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 在改善型需求势头强劲的背景下，消费者对居住品质要求越来越高，这也使得楼盘品质成了房地产企业的孜孜追求。在采访中，记者了解到，越来越多楼盘在拼大环境的同时，也在着力“抠细节”，力求让购房者获得全方位的舒适居住感受。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 海成集团营销总监谭长城告诉记者，随着万州百万方左右大盘的不断涌现，大家都在努力拼环境、配套、物业、户型设计，其实楼盘间差异性已经不大，因此购房者在比较时更看重开发商细节上的用心。以海成为例，在材质上，海成旗下的多个参展楼盘都是采用断桥铝合金门窗、密码锁等。在配套上，电影院的配套让年轻人的娱乐要求得到满足。在车位设计上，海成不仅超配车位，地下车库柱网设计也 宽松，本来钢筋混凝土柱子经济的是8米柱网，但海成的设计是8.4米，别小看这40厘米，它给住户带来的就是方便舒适宽松的停车感受，尤其是在家庭越野车越来越多、女司机开车越来越普遍的情况下，柱网的宽度会让大家停车时间大大节约。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 在鸥鹏天境，一期业主早已入住，然而一期的景观绿化还在持续投入和完善，水池、儿童娱乐区、绿化、过道都在进行调整和提升，有时业主随口提了点小小建议，很快就会进行改造，仅今年，开发商和物业对此就增加了60万左右的投入，只为了让业主住得更舒适。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 供需合理 / 万州楼市去库存无压力
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 供应合理、需求充足等内部因素在房地产市场发展过程中发挥着决定性作用。万州楼市的健康发展，其根本就是保持了宏观调控合理，供需保持平衡。郭昌河认为，万州区委区 在土地供应上把握了良好的节奏，在供给侧为房地产市场供应结构把好了关，开发量和市场需求保持了较为完美的平衡，一举确立了万州楼市良性发展的基本面，确保了房地产市场价格体系的合理性，这是万州楼市健康发展的重要因素。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 正因为平衡的供需关系，今年万州楼市在去库存上取得了不错的业绩。以房交会为鉴，今年万州楼盘163万方，而去年房交会参展面积是216万方，去库存效果明显。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 同时，万开云一体化发展，城市规划、交通等外部因素也为房地产市场发展提供稳健的宏观环境；人口吸附力较强，为房地产市场需求提供基本动力。万州楼市健康发展，市场去库存基本无压力。有多位资深业内人士认为，在本届房交会上，丰富的优惠促销将促使需求更进一步释放。
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