[摘要] 目前，大家普遍关心的问题是限购政策松绑的可能性、合理性，如果放开将采取何种形式，能否达到预期的效果，以及是否会被叫停等。
目前，大家普遍关心的问题是限购政策松绑的可能性、合理性，如果放开将采取何种形式，能否达到预期的效果，以及是否会被叫停等。
应该说，地方政府放松限购动机就在于改善市场预期，以激活疲弱的市场销售，带动土地出让和开发投资增长。今年以来，主要城市楼市销售之所以骤然回落，并不缺钱的开发商在拿地上之所以谨慎，很大程度上与市场对楼市前景预期不再像过去那样乐观有关。地方政府想借机改善市场的预期，让大家积极去买房，房企积极去拿地和投资。
地方政府的此种动机，仍旧是借楼市回暖来改善经济增长和财政收入，本质上仍旧是“土地财政依赖症”。一季度300个城市土地成交面积环比下降45%、同比下降15%很能说明问题。
目前房价、开工量、投资等都处在历史高位，数据上的下滑主要受去年一季度高基数有关。特别是，不管是70个大中城市指数，还是百城房价数据，主要城市新房价格依旧上涨，只不过环比涨幅持续回落，同比涨幅仍超过10%。在房价、开工量、投资等仍处在高位的情况下，当前这种平稳局面还没有对经济基本面产生重大冲击。尽管主要城市销售量在一季度下滑20%左右，但考虑到三、四线城市基数更低，总销售规模下降幅度不会太大，而高基数也意味着一季度房地产开发投资占固定资产总投资的比重依旧能够维持在20%左右。而且，房价环比涨幅缓慢持续下降也有利于渐进去杠杆、去泡沫任务的实现，还能够提供一定的经济增长支撑力度，为各项改革政策的实施创造宽松的环境。
今年以来市场销售回落，尽管与合理需求连续五个季度快速释放与后续需求跟不上有关，但更为重要的原因有两个。一方面，各大、中城市房地产销售“不给力”的区域往往都是郊区或新区，这些区域一个很大的特点就是过去几年土地成片大规模供应，超级大盘在近两年迅速增加，而教育、医疗、交通和社区服务等公共服务配套却没有跟得上。地方政府这种开发模式遵循的依旧是房地产追求资产价格时代的粗放套路，而这与合理住房需求占主导的局面是完全不匹配的。这才是这些区域住房销售缓慢、降价潮涌现、库存高压，甚至出现“空城”的主要原因。另一方面，今年以来，银行有抛弃房贷的迹象，即使是首次购房也要支付基准利率甚至更高成本的贷款利率，而且贷款发放周期也延长到2-3个月。对于首次置业和改善性住房需求来说，贷款成本上升的冲击无疑是巨大的，这也是影响住房需求入市的主要原因。
从上述两个角度讲，地方政府解决楼市疲软问题，根本的方案不在于松绑限购，而应该恶补住房公共服务配套缺失的欠账，只有这样才能提高住房供应的有效性，降低居民居住成本，增加城市吸引人口流入的竞争力。
□ .李.宇.嘉 .中.国.证.券.报
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