[摘要] 沉寂一年多之后，杭州楼市再次以打响降价“第一枪”而引起全国关注。在广州“恒大将启动大范围降价促销！”——岁末年初，这条爆炸性的消息在坊间迅速传播。
中国社会对房地产业的态度正在发生微妙的变化。市场近日传言多家中国股份制银行出台措施收紧房地产贷款发放。
沉寂一年多之后，杭州楼市再次以打响降价“枪”而引起关注。在广州“恒大将启动大范围降价促销！”——岁末年初，这条爆炸性的消息在坊间迅速传播。
部分银行收紧房贷兴业银行暂停房贷
市场近日传言多家中国股份制银行出台措施收紧房地产贷款发放。兴业银行25日发布公告称，将在3月底前出台新的房地产授信业务管理政策，在此之前暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务。
记者联系招商、交通、民生银行等股份制银行广州分行，得到答复均是对房地产开发贷款持续谨慎关注中。
中国在过去几年曾有几次针对房贷的紧缩政策，但此次银行业本习以为常的举措却引发市场担忧。
“中国房地产业感受到了前所未有的压力。这个压力不是来自于政府，而是来自于市场。”广东金融学院院长陆磊说。
国泰君安银行业分析师邱冠华判断，4月份之后，兴业银行房地产业务新政策将可能允许房地产相关业务继续进行。相比旧政策，新政策对开展房地产业务很可能会区别对待，区分不同的区域，一二线城市风险相对较小，业务还会正常开展；三四线城市风险较大，房地产供过于求，谨慎进入或停止；同时，区分不同的地产开发商规模，根据大型、中型和小型财务状况不一而制定授信额度。其他商业银行根据自身信贷结构状况，也会进行相应的调整和对房地产融资业务进一步细化。
二三四线城市 房地产风险凸显
此前，关于中国楼市的悲观预期已不断蔓延。究其原因，一是因为房地产信托频繁出问题；二是有证据表明中国二三线城市的房地产泡沫出现破裂。
总部位于上海市的光大证券对2012年以来中国信托市场的违约事件进行了梳理分析。其研究报告认为，信托违约事件大部分集中于房地产信托计划，其中二三线城市的房地产信托计划又占到大头。报告称，一线城市的房地产信托计划违约风险多由项目之外的道德风险问题引发；而二三四线城市的房地产信托风险则多由项目本身资金链出现问题而致。这与2013年以来中国房地产市场出现的分化格局也是合拍的。
去年，中国40个大中城市中，一线城市的土地溢价率是二线城市的近2倍，三线城市的近3倍，整个市场结构性分化极为明显。中国国务院发展研究中心的一份调研报告称，三四线城市出现泡沫破裂现象。
“市场的怀疑是，是否仅仅是二三线城市的房价出现破裂？”广州广证恒生证券研究所有限公司副总经理、首席研究官袁季说。
“房地产开发贷款和按揭贷款风险可控，但风险点在于地方政府融资平台和经济增速。”中金公司分析师毛军华认为，“目前，卖地收入是地方政府重要的资金来源，如果三四线城市房地产市场陷入停滞，将加剧地方政府债务风险。同时，如果房地产投资增速显著下降，也会进一步加剧上下游产业产能过剩状况，带来经济增速下降，从而带来资产质量风险显著上升。”
曾经“领涨”楼市的杭州如今开始“领跌”
24日，国家统计局公布今年1月各主要城市住宅价格变动情况。尽管新建商品住宅价格同比上涨的城市依旧达到69个，但与去年12月相比，新建商品住宅价格环比涨幅回落的城市达25个，价格环比下跌的城市达6个。浙江杭州市部分楼盘价格大幅下跌。19日晚间，杭州城北的楼盘德信北海公园宣布将以15800元／平方米的价格“清盘”，这一价格比此前该楼盘的销售均价下降近3000元。这一突如其来的降价，给杭州乃至楼市投下一枚“重磅炸弹”。
仅在德信宣布降价一天后，同一板块的楼盘天鸿香榭里率先“应战”。该楼盘将销售均价从此前的近17000元／平方米调整为13800元／平方米，起价为11800元／平方米。这两个楼盘的大幅降价，已经在杭州楼市引起了巨大震动。
曾经“领涨”楼市的杭州如今开始“领跌”，楼市是否进入“马上降价”的节奏？回顾过去一年可以发现，楼市的主基调不是北上广深等大城市房价大幅上涨或温州、鄂尔多斯等个别城市房价下降，而是绝大多数城市房价微涨或保持稳定。
在楼市分化的大背景下，北上广深等一线城市由于强劲的需求，而难以看到降价苗头。相反，三四线城市房地产市场的风险已经频频见诸报端。“2014年可能是部分二三线城市楼市降价的节点，杭州楼盘降价的影响将会逐渐波及这些城市。”程伟明说。
作为国内居住品质较高的休闲城市，杭州楼市降价的影响仍在发酵。然而楼市涨跌有太多影响因素，任何一个变量都会让趋势转弯。就像有人说的那样，楼盘降价会影响地价，地价要下降，一些地方会答应吗？
广州楼市进入“降价节奏”？
与此同时，包括中国地产“华南五虎”之一恒大地产在内的一些房地产商也纷纷推出了降价促销措施。记者近日在广州调查走访中，发现一些开发商一边促销降价、发行债券到处找钱，另一边却在拍卖市场频频举牌，抢拿地王，行为如此“分裂”到底为哪般？
“马上有钱”是今年春节最火的一句话，对于不少开发商来说，新年的头号工作是“马上找钱”。记者近日在走访广州楼盘时发现，去年12月上市成功的时代地产在旗下几个楼盘推出了“全线88折”的大幅优惠。
去年10月和11月，恒大两次发行总计15亿美元的优先票据，加之此前的配股，恒大在2013年的总融资额接近160亿港元。近期，恒大又成功收购了华夏银行的部分股权，成为其重要股东，也被认为是其提高融资效率的重要手段。
无独有偶，世贸、华南城和花样年华等地产商也在近期纷纷公布发债计划，而越秀地产也宣布收购创兴银行股份——岁尾年初，看来不只是恒大在到处“找钱”。
业内人士表示，2013年下半年以来，不少一线和二线城市调控政策收紧，造成成交量急剧萎缩，地产商希望通过一些手段快速回笼资金。
以广州为例，2013年11月出台的“加码限购令”，将外地人购房的社保或个税缴纳年限由2年增至3年，二套房首付比例也由60％增加至70％。房地产成交量应声回落——广州市国土房管局提供的数据显示，2013年12月，广州市新建商品住宅网上签约面积55.81万平方米，同比减少53.9％，环比减少40.7％——成交几乎被“腰斩”。
房地产投资高增长
恐难以为继
袁季说：“尽管可能是端倪初现，但中国房价在2014年初已经开始出现市场分化、整体下跌的趋势。”广发证券银行分析师沐华则认为，从趋势看，银行对于开发贷款和按揭贷款的谨慎态度，在未来几年内较难改变。
“北（京）上（海）广（州）深（圳）等一线城市的刚性较强，二三线城市则很明显出现了房地产供给过剩的问题，空置率非常高。开发商经营风险在加大，银行提供贷款融资的风险正在集聚。市场的忧虑心态已经出现。”中央财经大学银行研究中心主任郭田勇说。
对此，中国一些大型房企的掌舵人也表示出与以往不同的态度。“2014年，一线和二线核心城市的房价继续上涨，核心区域房价大涨，三四线城市或许会出现分化。”广东保利地产董事长余英说。
近期，中国房地产市场仍有一些令人困惑的现象，比如，地产市场持续火爆，房地产企业在今年首月拿地热情高涨。郭田勇认为，诸多迹象表明今年房地产市场在流动性风险、融资环境等方面正面临很大的不确定性。
多位业内人士表示，在经济放缓、流动性偏紧、融资成本提升的背景下，房地产投资高增长恐难以为继。
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